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2018-11-14 20:03 来源:蜀南在线

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新房

专访王晓白:第二次房改来了!房企“七雄争霸”

2018-11-14 19:52
来源:凤凰网房产成都站

开发商将由城市的房屋供应主角,逐步变为配角。

近来,楼市情况不断,一面是各地政府调控政策不断加码,从限购到限价,全面力压房价,从市场端看来,房企市值缩水,利润下滑,知名房企剥离地产业务等消息也不绝于耳,进入8月以后,各个地方土地异常流拍的事件,也明显昭示出市场收缩的信号。

而成都楼市的情况,与全国形势几无差异,甚至表现得更明显。种种迹象表明,楼市已经进入一个动荡的特殊时期,房价还会不会继续上涨,房企的生存是否真如一些言者所说,已经是“末日来临”。

为此,凤凰网对成都市房产开发企业协会会长、成都金房集团董事长王晓白进行专访,以期回应当下热点问题。

中国房地产业发生历史性巨变

“第二次房改”开启

凤凰网:您怎么看近来业界流行的“末日来临”恐慌?

王晓白:客观地讲,以行政手段为主的房产调控越来越强,流动性短缺的压力越来越大,使咱们行业所面临形势的严峻,确实是史无前例的。但是,我却很不赞成这种房产行业的“末日来临”之说法。我认为,应当说行业发生了根本性的、历史性的巨大变化,甚至可以说这是行业又一个“新时代”的开始。

凤凰网:您认为这个“新时代”的“新”,主要表现在哪些方面?

王晓白:我个人觉得,至少会体现在以下三个方面。一是在解决住房问题的制度层面,国家已决定必须实现由主要靠市场向靠“多主体、多渠道”的根本性转变;二是在房地产业的发展路径上,已经迫使我们由过去的“量”的快速扩张,转变为“质”的稳步提升;三是在商品住宅的建设上,已经开始由以“刚需房”为主的规模化,转变为以“改善房”为主的差异化。

凤凰网:您上面提到,国家已经下决心在住房制度来一个根本转变,请问您是如何做出这个判断。

王晓白:五年多前的十八大报告,就已提出了“要建立市场配置和政府相结合的住房制度”。十九大报告则进一步明确地提出了“房住不炒”的定位和加快建设“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这就告诉我们,新一届党中央已认识到企图完全通过市场化的方案来解决中国城市住房和高房价问题的老模式已走到尽头,必须下决心对老模式进行改革。这大概就是大家所说的“第二次房改”吧!

凤凰网:“多主体供应、多渠道保障”具体指什么?

王晓白:这实际上就是咱们常说的“多结构的住房新体制”。在新体制下,房屋的结构和供应主体,大约可分三类:一是目前的商品房,供应主体为开发商;二是平价住宅(如过去的经济适用房,现在的自住型商品房、共有产权房等),供应主体为政府平台公司,产权为政府公司与拥有部分产权者共有;三是保障房(如廉租房和公租房),供应主体为政府相关机构或平台公司。

凤凰网:在未来,这种“多主体供应、多渠道保障”的新体制,将会是一种怎样的程度?

王晓白:目前是以第一类为主,后两类为辅。新的体制则是要逐步实现以后两类为主,第一类为辅。

以深圳为例,已明确提出后两类今后须占到城市房屋供应量的60%。也就是说,开发商将由城市房屋的供应主角,逐步变为配角。

新体制对市场影响:产品精品化、个性化

房企进入“七雄争霸”

凤凰网:在这些重大变化面前,未来作为纯粹市场部分的房地产业,将会是一种怎样的格局?

王晓白:纯粹市场化的这一块,它的供应量必然逐渐减少。新的体制决定了刚需型的、中低端的需求将主要由后两类供应主体和渠道来解决,只剩下改善型的、高端的、投资性的,保留在商品房这一块。这就是说,从商品房的产品来看,只能走精品化、个性化(差异化)之路;

从企业的数量与规模上,必然会由“乱世英雄起四方”的分散化,转变为“七雄争霸”的集约化。这也就迫使众多的房企(尤其是中小房企)必须走转型之路,即使是大型房企,也将由纯粹的房屋供应商,转变为“美好生活的服务商”。

成都房价:近期不会暴涨也不会暴跌

一定历史时期内,稳步上升

凤凰网:谈谈成都楼市,能否对成都未来的房价作一个预判。

王晓白:关于“房价”,是全社会最关心的问题之一。我认为成都未来的房价,可以用两个“不会”和一个“稳步”来概括。即:从近期来看,既不会暴涨,也不会暴跌;在一定的历史时期内,则是稳步上升。

凤凰网:能否再分析一下原因?

王晓白:“不会暴涨”的原因在于各级政府的调控政策不会放松,近几年的现实已经证明,这只“有形的手”确实是十分有力的,在正常的情况下,幻想房价在短期内“报复性上涨”,几乎是不可能的。

“不会暴跌”,除了为保持社会和金融的稳定等政治经济因素外,建房成本中,所占比例最大的楼面地价的高企和人工及建材价格的不断增长,是其最有力的刚性支撑。这就使购房者们坐等房价大跌的愿望,只能是一场美好的梦。

而这一点,对于成都这种在同类城市中房价基础相对较低,经济发展和城市建设发展相对更快,人口净流量持续增长,且宜居宜业的美誉度位居全国前列的新一线城市来说,更是如此。

凤凰网:房价不会暴跌且会增长,但这与“住房新体制”改革的大趋势是否矛盾?

王晓白:别忘了,我所讲的房价不会暴跌的时间是“近期”,将稳步增长的时间是限制在“一定的历史时期”内的。因为,新的“房改”,将是一个艰难的、探索性的漫长过程。即使是一直走在改革前沿,且地方政府对土地财政依赖度最低的深圳,其将商品房占供应总量压到40%的宏伟规划,实现时间也定的是2035年(即还需要17年)。至于其他城市,目前连规划的制订工作都尚未启动或完成。

况且,即使是住房的新体制实现之后,由于商品房的数量大大减少,即使不会出现任 志强先生说的“有钱也买不到房”,但至少会使“物以稀为贵”的状况变为可能。因为,随着经济的发展和收入水平的提高,对“改善型住宅”的需求必然会越来越多、要求的标准也会越来越高。

只要这部分购房者能够承受,且交得起房产税,则不会涉及民生保障问题,政府也就再无必要非对它采取“限价”、“限购”之类的行政手段来进行“调控”,而只能让它“随行就市”了。

调控政策预期:

时间“短不了”,也是“长不了”

凤凰网:目前来看的话,业界人士可能最关心的一个问题,是调控政策的预期,未来政策会有怎样的变化?

王晓白:作为一个基层房协的负责人,我既无资格与条件,也无能力和水平来对下步的政策走向加以准确地预判。不过,既然你非要让我讲讲,我也就谈点个人的理解吧!但不能代表协会。

在这里,我想用两个“不了”来概括我的研判,即:从时间上看,既是短不了,也是长不了。

所谓“短不了”,这是因为,目前的调控政策虽然是“不得已而为之”的事,但却又是各级政府层层下达的任务,对于房价增长过快的城市,市长是要被约谈问责的。因此,我们不能期望短期内会有大的调整。

所谓“长不了”,是因为它既不符合客观的经济规律,也不属于中央所要求的“长效机制”。就拿“面粉贵于面包”(即楼面地价高于建房总成本)一事为例,近两年来,许多地方的政府部门往往是,既严格限制商品房价,又坚持土地拍卖市场的高地价,导致多地都出现过土拍市场的楼面地价(底价)标准几乎高于同一区域商品房限价标准的奇葩现象。

所以,今年一至七月,全国流拍地块竟高达796宗,多于去年同期121%。成都也是如此,今年一至八月,流拍或“因故终止出让”的地块已达22宗。2018-11-14,四川的成都、南充、广汉上市的地块共计9宗,其中,虽然有开发商参与竞拍,但因未达到政府部门内定的“底价”而流拍的竟达7宗。这种土地流拍的“常态化”,必然会倒逼政府不能不理性地调整相关政策。

综上所述,我们应当坚信各级政府一定会实事求是地面对房地产业所面对的问题与困难。大家都知道,成都武侯祠内早就有一幅闻名于世的“攻心联”,其下联的第一句讲的就是:“不审势即宽严皆误”。同样,作为房产企业,咱们也必须冷静地面对现实,注意审时度势,切实做到,既不要饥不择食地轻举妄动,又不能萎靡不振、坐以待毙,而只能与时俱进、顺势而为,努力使自己适应于住房制度的新变革。

中小房企出路:告别野蛮生长

摒弃挣大钱、快钱、轻松钱的“开发商思维”

凤凰网:调控趋紧,市场收缩,在这种动荡形势下,有一种观点是认为,中小房企的生存将异常艰难,甚至会被就此淘汰出局。请问您如何看待这个问题?

王晓白:必须承认,这种看法是确有依据的。因为,“优胜劣汰”是不可抗拒的客观规律。但是,我必须强调的是,“小”并不等同于“劣”,“大”也不能完全与“优”划等号。

达尔文在《物种起源》中的那段经典论述:“存活下来的物种,不是那些最强壮的种群,也不是那些智力最高的种群,而是那些对变化做出最积极反应的物种。”因此,我认为,应当把你说的那种看法修改为:“被淘汰的,首先是不能对大变革作出积极反应、未能及时应变的房产企业,尤其是坐以待毙的中小房企”。

金房集团也属于“本土中小房企”的范畴,所以,我对中小房企的弱点与困难是感同身受的,同时也意识到我们所面对的危机确实要比大型房企严峻得多,故更需要对这场大变革做出更积极、更迅速的反应。

在这里,还建议大家把“要看到成绩”理解为“要看到自己的优势”,充分认识到在“人脉”、“地脉”和“船小调头快”等方面,我们都有着许多大企业所难以具备的条件。而这些优势,恰恰又是在大变革中最为需要的“资本”。所以,绝不应当妄自菲薄,失去信心,自己先打败了自己。

我想,只要我们真正做到既努力学习大型标杆房企重视规范管理和技术创新的经验,又注意学习其他行业的中小企业善于在恶劣环境中生存发展的品质(如:愿意挣小钱、挣慢钱、挣辛苦钱的艰苦奋斗精神),彻底摒弃在温室中野蛮生长的传统观念(如:只习惯于挣大钱、挣快钱、挣轻松钱的“开发商思维”),扬长避短、出奇制胜,就必然能在“新变革”中重新打出自己的一片“新天地”!

“改革有阵痛,但不改革就是长痛”。在遭遇剧烈“阵痛”的关键时刻,我认为“勇气”二字尤为重要,因为,“狭路相逢勇者胜”。我坚信,只要咱们能敢字当头、随机应变、团结拼搏,就必然会冲出峡谷,也就一定会像涅槃的凤凰一样,在 投入大变革的熊熊烈火之“阵痛”中重获新生!

谢谢你们的采访!

2018-11-14


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